Ελεύθερη η μεταβίβαση αυθαίρετων κτιρίων

Του Κασσιανου Τζέλη

 
ΕΥΝΟΙΚΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΓΙΑ ΧΙΛΙΑΔΕΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ.


«Ξεκλειδώνουν» οι εκδόσεις και αναθεωρήσεις αδειών, οι εργασίες αποπεράτωσης και οι μεταβιβάσεις αυθαιρέτων με ρυθμίσεις που κατέθεσε χθες ο υπουργός αναπληρωτής Περιβάλλοντος, αλλά και με την Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου που εξέδωσε το Υπουργικό Συμβούλιο πριν από δύο ημέρες.

«Κλειδί» για όλα αυτά είναι η εφάπαξ καταβολή του 30% του συνολικού προστίμου τακτοποίησης μέχρι τις 31 Ιανουαρίου 2013, με το οποίο αυτόματα παρέχεται και έκπτωση επί του τελικού ποσού της τάξης του 10%. Επίσης, καταργείται, για όσους κάνουν χρήση αυτής της ρύθμισης, η προσαύξηση 1% για κάθε μηνιαία καθυστέρηση καταβολή δόσης.
Η πρόβλεψη της έκπτωσης έχει ήδη ανακοινωθεί εδώ και δύο μήνες και μόλις τώρα «πέρασε» νομοθετικά. Το ίδιο ισχύει και για την πρόβλεψη για παράταση της αποπληρωμής του προστίμου διατήρησης ημιυπαιθρίων μέχρι τις 31/1/2013. Πιο συγκεκριμένα, με βάση τις ευνοϊκότερες ρυθμίσεις:
Δίνεται η δυνατότητα έκπτωσης 10% με αποπληρωμή του 30% του προστίμου ως 31/1/2013.
Οσοι κάνουν χρήση αυτής της ρύθμισης μπορούν να προχωρήσουν σε οποιαδήποτε μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος, σε έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής άδειας, ενώ δίνεται η δυνατότητα για διενέργεια εργασιών αποπεράτωσης.
Διευκρινίζεται ότι σε περίπτωση μη αποπληρωμής του συνολικού προστίμου το κτίσμα για το οποίο έχει πραγματοποιηθεί η ηλεκτρονική υποβολή, όπως προβλέπεται από τις ισχύουσες διατάξεις, θα καθίσταται αυτοδικαίως αυθαίρετο.
Καθορίστηκε ότι σε περίπτωση αναστολής λειτουργίας του ηλεκτρονικού συστήματος του ΤΕΕ, δίνεται το δικαίωμα στους μηχανικούς να υπογράφουν βεβαιώσεις για δικαιοπραξίες χωρίς ηλεκτρονικό κωδικό. Αυτές θα καταχωρίζονται μελλοντικά και όχι περισσότερο από δύο μήνες στο ηλεκτρονικό σύστημα.
Με τις ρυθμίσεις αυτές, η κυβέρνηση προσπαθεί να δελεάσει τους πολίτες ώστε να μπουν στη ρύθμιση της τακτοποίησης, που μετά και τις ανακοινώσεις περί επεξεργασίας σχεδίου για οριστική λύση του θέματος των αυθαιρέτων φαίνεται ότι έχει «παγώσει». Στόχος είναι να προσελκυσθούν ιδιαίτερα αυτοί που «καίγονται» για μεταβιβάσεις επαγγελματικών ακινήτων.
Την ίδια στιγμή, στο υπουργείο Περιβάλλοντος σχεδιάζουν ένα πλαίσιο πολεοδομικών νομοθετικών ρυθμίσεων που αναμένεται για μετά τις γιορτές και στόχο έχουν ακόμα και την παροχή δυνατότητας νομιμοποίησης αυθαιρέτων. Αυτό θα γίνει μέσα από τη δημιουργία τραπεζών γης σε κάθε Καλλικρατικό Δήμο.
Οι βασικές ρυθμίσεις

• Εκπτωση 10% για όσους πληρώσουν το 30% του προστίμου μέχρι 30 Ιανουαρίου 2013
• Με την πληρωμή του 30% του προστίμου μπορεί να γίνει μεταβίβαση, αναθεώρηση άδειας ή αποπεράτωση εργασιών
• Καταργείται η μηνιαία προσαύξηση 1% σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής της δόσης
• Η παράταση τακτοποίησης μέχρι 30 Ιανουαρίου ισχύει και για τους ημιυπαίθριους

.imerisia.gr
7/12/12
-----
ΣΧΕΤΙΚΑ:

• Νέες διευκολύνσεις για «τακτοποίηση» αυθαιρέτων

• Σύνολο ρυθμίσεων για τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων, προωθεί στη Βουλή ο Υπουργός Αναπληρωτής ΠΕΚΑ, Σταύρος Καλαφάτης

Νέες διευκολύνσεις για «τακτοποίηση» αυθαιρέτων

Αποδεσμεύονται όλες οι διαδικασίες σύναψης οιασδήποτε δικαιοπραξίας ακινήτου, αλλά και πράξεις (όπως η έκδοση οικοδομικής άδειας και η εκτέλεση εργασιών αποπεράτωσης), από την ολοσχερή εξόφληση του προστίμου τακτοποίησης αυθαιρέτων!

Σύμφωνα με σχέδιο νόμου, το οποίο αναμένεται να κατατεθεί, ίσως και σήμερα, από το υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (ΥΠΕΚΑ) προς ψήφιση στη Βουλή, σε αυθαίρετες κατασκευές θα επιτρέπονται με την καταβολή μόνο του 30% του προστίμου, έως το τέλος Ιανουαρίου, πράξεις δημόσιου ή ιδιωτικού δικαίου όπως:

- έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής άδειας,

- εκτέλεση εργασιών αποπεράτωσης,

- έκδοση άδειας εγκατάστασης ή λειτουργίας μεταποιητικών ή συναφών δραστηριοτήτων

- χορήγηση προέγκρισης του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας τουριστικού καταλύματος

- μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος,

- έκδοση βεβαίωσης εξόφλησης ποσοστού 30% του συνολικού προστίμου έως 31/01/2013 από το πληροφοριακό σύστημα του Τ. Ε. Ε.

Το υπουργείο ελπίζει ότι με το νέο, ακόμη πιο ευνοϊκό, πακέτο ρυθμίσεων θα αυξηθεί ο ρυθμός υποβολής δηλώσεων για τακτοποίηση αυθαιρέτων, ο οποίος είναι μικρότερος από τον αναμενόμενο εξαιτίας της οικονομικής ύφεσης.

Στόχος τους είναι η ενίσχυση της κινητικότητας των διοικητικών πράξεων, κυρίως στους τομείς του τουρισμού, της οικοδομής και των εμπορικών χρήσεων.

Με τα πρώτα άρθρα του σχεδίου νόμου κυρώνεται επίσης και η Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου, η οποία αφορούσε τη δυνατότητα έκδοσης χειρόγραφων βεβαιώσεων από τους μηχανικούς σε περίπτωση αναστολής της λειτουργίας του πληροφοριακού συστήματος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ).

Ειδικότερα, σύμφωνα με τις νέες ρυθμίσεις:

- η έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής άδειας σε αυθαίρετο κτίριο ή τμήμα του, μπορεί να γίνεται μετά την καταβολή 30% του συνολικού ποσού προστίμου έως 31/01/2013, χωρίς να επιβάλλεται άλλο πρόστιμο.

- Επιτρέπεται μετά την καταβολή 30% του προστίμου έως τις 1/01/2013 η εκτέλεση εργασιών αποπεράτωσης, ύστερα από έγκριση που δίνεται από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, εφόσον οι εργασίες για τις οποίες ζητείται η εκτέλεση δεν επαυξάνουν το κτίσμα σε όγκο.

- Για τη λήψη άδειας εγκατάστασης, λειτουργίας ή για την υποβολή υπεύθυνης δήλωσης για την άσκηση μεταποιητικών ή συναφών δραστηριοτήτων σε κτίρια ή τμήματα κτιρίων, που έχουν υπαχθεί στις διατάξεις νόμου για τα αυθαίρετα απαιτείται αντί της οικοδομικής άδειας, η βεβαίωση εξόφλησης 30% του συνολικού προστίμου έως τις 31/01/2013 από το πληροφοριακό σύστημα του Τ. Ε. Ε.

- Για τη χορήγηση της προέγκρισης του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας τουριστικού καταλύματος ο αιτών δεν χρειάζεται πλέον να προσκομίσει τη βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας αλλά αρκεί η βεβαίωση εξόφλησης ποσοστού 30% του συνολικού προστίμου έως την 31/01/2013 από το πληροφοριακό σύστημα του Τ. Ε. Ε.

      

- μετά την εξόφληση 30% του συνολικού προστίμου έως τις 31/01/2013, επιτρέπεται, κατ' εξαίρεση, η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος συμπεριλαμβανομένης της αρχικής ή της τροποποιητικής σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών στο ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση.

Σχετικά με τα ανείσπρακτα βεβαιωθέντα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης, για τη διαγραφή τους μετά την εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου υποβάλλεται στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης αίτηση του ενδιαφερόμενου η οποία συνοδεύεται από:

- τη βεβαίωση υπαγωγής και

- υπεύθυνη δήλωση ότι τα πρόστιμα, των οποίων ζητείται η διαγραφή, αφορούν το ακίνητο, το οποίο έχει υπαχθεί στον 4014/11.      

Όσον αφορά τον νόμο 3843/2010 για την τακτοποίηση των ημιυπαιθρίων παρατείνεται η καταβολή όλων των δόσεων του ειδικού προστίμου έως 31.01.2013, κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη.Διαβάστε ολόκληρο το κείμενο του νόμου

.TOVIMA GR

6/12/12

--------

ΣΧΕΤΙΚΟ:

• Σύνολο ρυθμίσεων για τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων, προωθεί στη Βουλή ο Υπουργός Αναπληρωτής ΠΕΚΑ, Σταύρος Καλαφάτης

 

Φθηνότερες οι πράξεις στα ακίνητα

Η απελευθέρωση πληθώρας επαγγελμάτων περιορίζει το κόστος υπηρεσιών και μεταβιβάσεων

Μια σειρά επαγγελμάτων που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων αναμένεται να απελευθερωθούν βάσει του πρόσφατου πολυνομοσχεδίου στο πλαίσιο του μεσοπρόθεσμου προγράμματος. Στόχος είναι όχι μόνον η διευκόλυνση εκείνων που επιθυμούν να εισέλθουν στους εν λόγω κλάδους, αλλά και η μείωση των εξόδων των εμπλεκομένων πλευρών, κυρίως ιδιοκτητών και αγοραστών ακινήτων. Η σημαντικότερη εξέλιξη αφορά τη μη υποχρεωτική παρουσία δικηγόρου για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη που αφορά σε ακίνητα (π.χ. ενοικίαση, πώληση, αγορά κ.ο.κ.) από την 1η Ιανουαρίου του 2014.

Μέχρι τότε, η παρουσία δικηγόρου στην υπογραφή συμβολαίων θα είναι υποχρεωτική μόνο για τους αγοραστές (τους αποκτώντες εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου, όπως ορίζεται σχετικά) κι εφ’ όσον η αξία του ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο είναι μεγαλύτερη των 80.000 ευρώ, ανεξάρτητα από το μέρος όπου βρίσκεται το ακίνητο. Στην περίπτωση αυτή γίνεται ειδική μνεία στο συμβόλαιο της παραστάσεως του δικηγόρου και επισυνάπτεται σε αυτό σχέδιο για τη σύμβαση, υπογεγραμμένο από αυτόν, με θεωρημένη την υπογραφή από τον οικείο Δικηγορικό Σύλλογο. Ειδικότερα για τη σύμβαση διανομής ή ανταλλαγής και για συμβάσεις εκ χαριστικής αιτίας δεν απαιτείται πλέον παράσταση δικηγόρου για κανένα από τα συμβαλλόμενα μέρη, ανεξαρτήτως του χρόνου κατά τον οποίο συντάσσεται το συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Οπως αναμενόταν, προς απελευθέρωση οδεύει άμεσα και το επάγγελμα του ενεργειακού επιθεωρητή, το οποίο θεσπίστηκε μόλις προ διετίας έχοντας χαρακτήρα «κλειστού» επαγγέλματος, καθώς καθορίζονταν ελάχιστα όρια αμοιβών. Πλέον, οι ελάχιστες νόμιμες αμοιβές καταργούνται και η αμοιβή για τη διενέργεια επιθεώρησης κτιρίων, λεβήτων και εγκαταστάσεων θέρμανσης και κλιματισμού καθορίζεται ελεύθερα, με έγγραφη συμφωνία των συμβαλλομένων μερών.

Σημαντικές είναι και οι αλλαγές στο μέχρι πρότινος «κλειστό» επάγγελμα του ορκωτού εκτιμητή ακινήτων. Πλέον, ως ορκωτός εκτιμητής μπορεί να οριστεί οποιοδήποτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο έχει την ιθαγένεια ή την έδρα του αντίστοιχα σε κράτος-μέλος της Ευρωπαϊκής Ενωσης. Ο αριθμός των ορκωτών εκτιμητών και των βοηθών ορκωτών εκτιμητών που δραστηριοποιούνται στην ελληνική επικράτεια είναι απεριόριστος, σε αντίθεση με τα μέχρι σήμερα ισχύοντα, καθώς υπήρχε περιορισμός των μελών σε μερικές δεκάδες. Επιπλέον, ο καθορισμός της αμοιβής για την παροχή εκτιμητικών υπηρεσιών γίνεται ελεύθερα με κοινή συμφωνία των μερών. Επίσης, καταργείται οποιαδήποτε άλλη διάταξη, απόφαση ή πράξη, κατά το μέρος που προβλέπει την παροχή συγκεκριμένης εκτιμητικής υπηρεσίας υποχρεωτικά από μέλος του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών ή από ομάδα ή επιτροπή στην οποία συμμετέχει υποχρεωτικά μέλος του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών.

Tου Νικου Χ. Ρουσανογλου

.kathimerini.gr/

12/11/12

----

 

• Tρία Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης από το 2013

• Στις αρχές του 2013 η επιβολή δύο νέων «πράσινων» πιστοποιητικών

Καθυστερήσεις πληρωμής από τον ΛΑΓΗΕ: Η νομική διάσταση

1. Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι παραγωγοί ηλεκτρικής ενέργειας, το οποίο, διαρκούσης της ευρύτερης οικονομικής κρίσης,, τείνει να αποκτήσει δραματικές διαστάσεις για τη βιωσιμότητά τους, είναι αυτό της καθυστέρησης εκ μέρους του Λειτουργού Αγοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας (εφεξής: ΛΑΓΗΕ) να εξοφλήσει την ηλεκτρική ενέργεια, η οποία πωλείται διά της Αγοράς Συναλλαγών Ηλεκτρικής Ενέργειας, όπως αυτή διαμορφώθηκε με τις διατάξεις του νόμου 4001/2011. Πέραν της κρίσιμης οικονομικής διάστασης του θέματος, από την επίλυση του οποίου εξαρτάται η επιβίωση πολλών παραγωγών ηλεκτρικής ενέργειας, σημαντικές είναι και οι νομικές προεκτάσεις του, κάποιες από τις οποίες θα εκτεθούν πολύ συνοπτικά στη συνέχεια.

2. Σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου 4001/2011, ο ΛΑΓΗΕ εφαρμόζει τους κανόνες για τη λειτουργία της Αγοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας, όπως αυτοί προβλέπονται στον ανωτέρω νόμο και στις κατ’ εξουσιοδότηση αυτού εκδιδόμενες πράξεις και, ιδίως, τον Ημερήσιο Ενεργειακό Προγραμματισμό. Περαιτέρω, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 118 του ίδιου νόμου, στο πλαίσιο του σκοπού του ο ΛΑΓΗΕ, μεταξύ άλλων, αφενός αποφεύγει κάθε διάκριση μεταξύ των συμμετεχόντων στην Αγορά Συναλλαγών Ηλεκτρικής Ενέργειας και εφαρμόζει κατά την παροχή των υπηρεσιών του διαφανή, αντικειμενικά και αμερόληπτα κριτήρια, αφετέρου συνάπτει συμβάσεις πώλησης ηλεκτρικής ενέργειας, κατά τα προβλεπόμενα στο άρθρο 12 του ν. 3468/2006, που παράγεται από εγκαταστάσεις ΑΠΕ ή ΣΗ-ΘΥΑ, εφόσον οι εγκαταστάσεις παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας συνδέονται στο Σύστημα είτε απευθείας είτε μέσω του Δικτύου, και καταβάλει τις πληρωμές που προβλέπονται στις συμβάσεις αυτές.

3. Όπως προκύπτει από τις ανωτέρω διατάξεις, η υποχρέωση του ΛΑΓΗΕ να καταβάλει τις πληρωμές προς τους παραγωγούς ηλεκτρικής ενέργειας από ΑΠΕ, εφόσον οι σχετικές εγκαταστάσεις παραγωγής συνδέονται στο Σύστημα, αποτελεί, εκτός από συμβατική, νομική υποχρέωση άμεσα προβλεπόμενη στο νόμο 4001/2011. Μάλιστα, στο πλαίσιο της εφαρμογής των κανόνων λειτουργίας της Αγοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας, άρα και ως προς την ως άνω υποχρέωση καταβολής των πληρωμών που προβλέπουν οι εκάστοτε συμβάσεις πώλησης ηλεκτρικής ενέργειας, ο ΛΑΓΗΕ οφείλει να αποφεύγει κάθε διάκριση μεταξύ των Συμμετεχόντων στην Αγορά Συναλλαγών Ηλεκτρικής Ενέργειας και εφαρμόζει κατά την παροχή των υπηρεσιών του διαφανή, αντικειμενικά και αμερόληπτα κριτήρια.

4. Επομένως, η μη καταβολή εκ μέρους του ΛΑΓΗΕ των ληξιπρόθεσμων οφειλών του στους παραγωγούς ηλεκτρικής ενέργειας, όπως αυτές προβλέπονται στις αντίστοιχες συμβάσεις πώλησης ηλεκτρικής ενέργειας που συνάπτονται, συνιστά, πέραν της παραβίασης των όρων των αντίστοιχων συμβάσεων, επιπλέον και παραβίαση των ανωτέρω διατάξεων του νόμου 4001/2011, οι οποίες αποτελούν μέρος του ευρύτερου κανονιστικού πλαισίου, δια του οποίου ρυθμίζεται, ως προελέχθη, η λειτουργία της Αγοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας.

5. Συνεπώς, εφόσον, όπως έχει προαναφερθεί, η μη καταβολή εκ μέρους του ΛΑΓΗΕ των ληξιπρόθεσμων οφειλών σε παραγωγούς ηλεκτρικής ενέργειας ενδέχεται να συνιστά και  απευθείας παράβαση του ρυθμιστικού πλαισίου που διέπει τη λειτουργία της Αγοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας και, μάλιστα, επιμέρους διατάξεων του νόμου 4001/2011, δύναται να συγκροτηθεί ένα πλαίσιο δυνατοτήτων εννόμου προστασίας του παραγωγού που να λαμβάνει υπόψη τη διττή αυτή (από νομική άποψη) διάσταση της παράβασης..
Είναι αυτονόητο ότι οι πραγματολογικές και νομικές συντεταγμένες της κάθε επιμέρους περίπτωσης θα προκαθορίσουν με ακρίβεια το εύρος και είδος της ενδεδειγμένης νομικής αντιμετώπισης και προστασίας.

Επιμέλεια στήλης: 

«Μεταξάς & Συνεργάτες – Δικηγόροι & Νομικοί Σύμβουλοι» (www.metaxaslaw.gr)

 ENERGYPRESS

Νομικές συμβουλές: Άτυπη μεταβίβαση ακινήτου χωρίς συμβόλαιο - χρησικτησία

ΤΟΥ ΧΡΗΣΤΟΥ ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΥ *

Είναι βασική αρχή του ελληνικού δικαίου ότι για να αποκτήσει κάποιος ακίνητο στην Ελλάδα πρέπει να συνταχθεί και υπογραφεί συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο, το οποίο ακολούθως πρέπει να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο.

Εξαίρεση της υποχρεωτικής μεταβίβασης ακινήτου μόνο με συμβόλαιο είναι η χρησικτησία, στην οποία η κυριότητα ακινήτου μπορεί να αποκτηθεί μετά από εικοσαετή χρήση του (έκτακτη χρησικτησία), έστω κι αν δεν υπογραφεί και μεταγραφεί συμβόλαιο, εφόσον αποδειχθεί ότι η μακροχρόνια χρήση άνω των είκοσι ετών ήταν με την πεποίθηση της κτήσεως κυριότητος.

Στην υπ’αριθ. 621/2004 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία κατά τα έτη 1944 και 1965 έλαβαν χώρα άτυπες μεταβιβάσεις της νομής ενός ακινήτου στην Κερασίτσα Αρκαδίας. Συγκεκριμένα, το ακίνητο που ήταν οικόπεδο με κτίσμα, ανήκε αρχικώς στον πατέρα, ο οποίος το μεταβίβασε (δώρισε) διά λόγου και όχι με συμβόλαιο στην σύζυγό του το 1944, λίγο πριν αποβιώσει.

Επομένως, μετά τον θάνατό του το ακίνητο δεν περιελήφθη στην κληρονομία του, διότι το είχε δωρίσει στην γυναίκα του, άρα οι κληρονόμοι του (γυναίκα και παιδιά του) δεν το κληρονόμησαν, αλλά αυτό είχε περιέλθει κατά τη νομή του στην γυναίκα του και μόνο.
Σημειώνεται ότι ενώ για την μεταβίβαση της κυριότητος ακινήτου απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή αυτού, για την μεταβίβαση της νομής αρκεί και άτυπη πράξη, χωρίς συμβόλαιο.

Η μητέρα (σύζυγος του αρχικού κυρίου) κράτησε το ακίνητο αυτό από το 1944 έως το 1965, δηλαδή για χρονικό διάστημα πάνω από 20 χρόνια, με αποτέλεσμα να θεωρείται ότι το 1964 απέκτησε την κυριότητά του με έκτακτη χρησικτησία.

Το 1965 η μητέρα δώρισε ατύπως πάλι, χωρίς συμβόλαιο, το ακίνητο στην μία κόρη της, η οποία αν και ζούσε στις Ηνωμένες Πολιτείες της Αμερικής, το κράτησε ως δικό της, είτε με δικές της ενέργειες απ’ αυτού, είτε με ενέργειες συγγενών της, κατόπιν όμως δικών της οδηγιών.

Το 1992 ένας αδελφός της κόρης εισήλθε στο ακίνητο και το κατέλαβε, υποστηρίζοντας ότι είναι δικό του. Ο κόρη που το είχε λάβει με άτυπη δωρεά από την μητέρα της το 1965, άσκησε αγωγή στο Πρωτοδικείο Τριπόλεως, το οποίο την δικαίωσε, με το αιτιολογικό ότι η μητέρα είχε γίνει κυρία του ακινήτου με νομή αυτού για πάνω από 20 χρόνια (1944 έως 1965), ενώ η κόρη είχε γίνει κυρία αυτού επίσης με χρησικτησία, με άσκηση νομής για πάνω από 20 έτη, από το 1965 που της το δώρισε ατύπως η μητέρα της, μέχρι το 1992, όταν ο αδελφός της το κατέλαβε αποβάλλοντάς την από τη νομή.

Ο ηττηθείς διάδικος άσκησε έφεση, αλλά και το Εφετείο Ναυπλίου έκρινε με τον ίδιο τρόπο, δικαιώνοντας την κόρη. Ο αντίδικος άσκησε αναίρεση στον Άρειο Πάγο, ο οποίος επικύρωσε τις αποφάσεις των δύο πρώτων δικαστηρίων, διότι έκρινε ότι για την μεταβίβαση της νομής (από τον σύζυγο προς την σύζυγό του το 1944 και από την μητέρα στην κόρη το 1965), δεν ήταν αναγκαία η σύνταξη συμβολαίου.

Επίσης έκρινε ότι ισχύει μεν ο κανόνας ότι για την κτήση κυριότητος μεταξύ συγκυρίων απαιτείται όχι απλή άσκηση νομής αλλά και γνωστοποίηση προς τον συγκύριο περί της ενάρξεως ασκήσεως αποκλειστικής νομής, αλλά ότι αυτός ο κανόνας δεν ισχύει όταν δεν έχει σχηματισθεί κληρονομία και συγκυριότητα επί ενός ακινήτου. 

Αυτό συνέβη και στην ανωτέρω υπόθεση, όπου ο πατέρας το 1944 είχε μεταβιβάσει τη νομή του ακινήτου στην σύζυγό του και έτσι όταν αργότερα ο πατέρας απεβίωσε, το συγκεκριμένο ακίνητο δεν ήταν μέρος της κληρονομίας του για να κληρονομηθεί από σύζυγο και τέκνα του και να σχηματισθεί συγκυριότητα, αλλά ανήκε κατά τη νομή ολόκληρο στην σύζυγό του και μόνο, η οποία όταν μετά είκοσι έτη κατέστη κυρία αυτού, εδύνατο να μεταβιβάσει με την σειρά της ατύπως τη νομή στην κόρη της, ώστε εφόσον κι εκείνη ασκούσε νομή επί είκοσι τουλάχιστον έτη, θα μπορούσε, όπως και τελικώς έγινε, να καταστεί κυρία αυτού με χρησικτησία.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr και ktimatologiolaw@yahoo.gr

neoskosmos com

Νομικές συμβουλές: Άρνηση οικοπεδούχου να μεταβιβάσει διαμέρισμα στον εργολάβο

ΤΟΥ ΧΡΗΣΤΟΥ ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΥ*

Η «αντιπαροχή» είναι θεσμός και πρακτική που λειτουργεί στην Ελλάδα επί δεκαετίες. Κατά την σύμβαση της αντιπαροχής ο οικοπεδούχος, αν δεν διαθέτει χρήματα για να ανοικοδομήσει το οικόπεδό του, συμφωνεί με τον εργολάβο να του κτίσει εκείνος χωρίς χρήματα την οικοδομή (συνήθως πολυκατοικία, ή κατοικίες στο ίδιο οικόπεδο) και ο οικοπεδούχος ως αντάλλαγμα μεταβιβάζει στον εργολάβο μέρος των διαμερισμάτων ή των κατοικιών που κτίζονται, ώστε ο εργολάβος να τα πουλήσει και να βγάλει τα έξοδα και το κέρδος του. 

 

Με τη σύμβαση έργου ο εργολάβος έχει υποχρέωση να εκτελέσει το έργο (ανέγερση της πολυκατοικίας ή των κατοικιών) και ο εργοδότης να καταβάλει τη συμφωνημένη αμοιβή, (δηλαδή την μεταβίβαση π.χ. των έξι από τα δέκα διαμερίσματα στον εργολάβο, ώστε αυτά να πωληθούν σε τρίτους και ο εργολάβος να λάβει τα χρήματα από τις πωλήσεις).

Η αμοιβή του εργολάβου καταβάλλεται κατά την παράδοση του έργου. Αν η παράδοση του έργου και η καταβολή της αμοιβής συμφωνήθηκε να γίνουν τμηματικώς, η αμοιβή καταβάλλεται μόλις γίνει η παράδοση κάθε τμήματος.

Μπορεί δηλ. να έχει συμφωνηθεί ότι ο οικοπεδούχος θα μεταβιβάσει στον εργολάβο συνολικώς έξι από τα δέκα διαμερίσματα, που αντιστοιχούν σε 600 χιλιοστά επί του οικοπέδου και η μεταβίβαση των πρώτων 300 χιλιοστών θα γίνει όταν ο εργολάβος κατασκευάσει συγκεκριμένο τμήμα του έργου, των υπολοίπων 200 χιλιοστών, όταν ο εργολάβος κατασκευάσει και παραδώσει ένα επόμενο τμήμα του έργου, ενώ τα τελευταία 100 χιλιοστά θα μεταβιβασθούν από τον οικοπεδούχο με την ολοκλήρωση και των κοινοχρήστων χώρων, κλιμακοστασίου, υπογείων, περιβάλλοντος χώρου κλπ.

Στην υπ’ αριθ. 183/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η αμοιβή του εργοδότη προς τον εργολάβο μπορεί να συμφωνηθεί, είτε σε χρήματα, είτε σε παροχή οποιουδήποτε είδους και συνεπώς και σε υπόσχεση μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου πράγματος, όπως αυτό μπορεί να συμβεί επί συμβάσεως, κατά την οποία ο κύριος του οικοπέδου (εργοδότης) αναθέτει σε άλλον (εργολάβο) την ανέγερση πάνω σ' αυτό πολυκατοικίας με την συμφωνία ότι θα διατηρήσει την κυριότητα ορισμένου ποσοστού εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου και θα μεταβιβάσει λόγω αμοιβής στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα που θα του υποδείξει αυτός, τα υπόλοιπα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου με τα αντίστοιχα διαμερίσματα ή άλλης φύσεως αυτοτελείς οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες.

Καταβάλλεται δε η αμοιβή κατά την παράδοση του έργου, εκτός αν η παράδοση τούτου γίνεται τμηματικά, οπότε καταβάλλεται με την παράδοση κάθε τμήματος. Έτσι στην τελευταία αυτή περίπτωση, αν ο εργοδότης – οικοπεδούχος δεν του μεταβιβάζει και τα τελευταία υπολοιπόμενα ποσοστά, ο εργολάβος έχει δικαίωμα να διεκδικήσει την αμοιβή του, επικαλούμενος την αποπεράτωση και παράδοση του έργου, με την επιδίωξη της μεταβίβασης με καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως, κατά κυριότητα σ' αυτόν των υποσχεθέντων ποσοστών εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου πάνω στο οποίο ανεγέρθηκαν οι αυτοτελείς οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες. 

Στην συγκεκριμένη υπόθεση ο εργολάβος ανέλαβε να ανεγείρει την οικοδομή και να λάβει ως αντάλλαγμα τα 640 χιλιοστά του οικοπέδου, που αντιστοιχούσαν σε ορισμένα διαμερίσματα, μαζί με αποθήκες και χώρους σταθμεύσεως. Ο εργολάβος εκτέλεσε πράγματι το έργο και ανήγειρε την πολυκατοικία, ο οικοπεδούχος του μεταβίβασε τμηματικώς τα περισσότερα από τα διαμερίσματα, όπως είχαν συμφωνήσει, στο τέλος όμως του έργου δεν του μεταβίβαζε τα τελευταία 48 χιλιοστά, που αντιστοιχούσαν σε ένα διαμέρισμα και μία αποθήκη με θέση σταθμεύσεως, διότι ο εργολάβος είχε παραδώσει το έργο με κάποιες παραλείψεις, οι οποίες όμως αν και υπαρκτές, όπως κρίθηκε, δεν ήταν τόσο ουσιώδεις ώστε να θεωρείται ότι ο εργολάβος δεν παρέδωσε αυτό που είχε υποσχεθεί, αλλά κάτι διαφορετικό.

Τελικώς, τόσο τα δύο πρώτα δικαστήρια της ουσίας, όσο και ο Άρειος Πάγος έκριναν ότι ο οικοπεδούχος για αυτού του είδους τις παραλείψεις εκ μέρους του εργολάβου, δεν εδικαιούτο να παρακρατά την κυριότητα του διαμερίσματος με αποθήκη και θέση σταθμεύσεως, ήτοι τα 48 χιλιοστά και υποχρεώθηκε σε δήλωση βουλήσεως, δηλαδή ουσιαστικώς σε μεταβίβαση με συμβόλαιο των τελευταίων αυτών 48 χιλιοστών, ακόμα κι αν ο ίδιος ο οικοπεδούχος δεν ερχόταν να υπογράψει την μεταβίβαση.
Τα δικαστήρια έκριναν ότι για τις παραλείψεις του εργολάβου ο οικοπεδούχος εδικαιούτο να ζητήσει μείωση του εργολαβικού ανταλλάγματος ή αποζημίωση, ωστόσο κατά τον κρίσιμο χρόνο των δικαστηρίων δεν το ζήτησε με τον τρόπο που έπρεπε με αποτέλεσμα να μην δικαιούται αργότερα να αρνηθεί την μεταβίβαση προς τον εργολάβο και του τελευταίου τμήματος της εργολαβικής αμοιβής.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. Emails: bm-bioxoi@otenet.gr και ktimatologiolaw@yahoo.gr

http://neoskosmos.com/news/el/node/22927?page=2